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NEWSLETTER 5/2024:
War Wohneigentum früher wirklich erschwinglicher?

Die Häuserpreise in Deutschland haben sich im Zeitraum 2012 bis 2022 nahezu verdoppelt.*) Gleichzeitig sind in den letzten Jahren auch die allgemeinen Lebenshaltungskosten um 20% und die Zinsen für Hypothekenkredite von im Schnitt um die 1% auf über 4% im Jahr 2023 gestiegen. Kein Wunder, dass der Traum von der eigenen Immobilie für viele ausgeträumt scheint, oder?
In der Tat waren die letzten zehn Jahre für die Entwicklung der Häuserpreise und die Erschwing-lichkeit für Wohneigentum dramatisch. In der langen Phase niedriger Bauzinsen sind die Immobilienmärkte durch die Decke gegangen. Als dann die wirt-schaftlichen Probleme der Coronazeit und die explodierenden Inflationsraten mit den rasant steigenden Zinsen dazu kamen, mussten viele ihren Wunsch nach Erwerb einer eigenen Immobilie zurückstellen, trotz der Zwangsalternative steigender Wohnungsmieten. Das allgemeine Gefühl hat sich breit gemacht, dass sich Normalverdiener im Gegensatz zu früher überhaupt keine Immobilie mehr leisten können.
Wenn man allerdings etwas länger zurückgeht und die Hauspreise mit der Entwicklung der Löhne vergleicht, so zeigt sich ein anderes Bild. Der nominale Preisindex für Wohnimmobilien in Deutschland des Statistischen Bundesamts hat sich von 1980 bis 2023 um 140% erhöht. Der Bruttoverdienst eines Vollzeitbeschäftigten ist im gleichen Zeitraum aber um 260% gestiegen. Der sinnvollste Vergleichsmaßstab für die Frage wieviel man für Wohnausgaben aufbringen kann ist sicher das Verfügbare Einkommen pro Einwohner (alle Einkünfte inkl. Sozialleistungen abzüglich der Steuern und Sozialbeiträge): Die für Konsum- und Sparzwecke verfügbaren Mittel haben sich in den 43 Jahren bis 2023 um 242% erhöht, also deutlich mehr als die Hauspreise.
*) Preisindex für Wohnimmobilien in Deutschland Q2/2012 bis Q2/2022 um +86,4% gestiegen, Quelle: Destatis

Wohneigentum ist damit im Vergleich zum verfügbaren Einkommen eigentlich günstiger geworden! Als Quotient wird diese Kennzahl als Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien bezeichnet (‚Housing Affordability‘). Diese ist für Deutschland über einen langen Zeitraum bis 2010 deutlich gestiegen, d.h. die Relation von nominellen Hauspreisen zu verfügbarem Einkommen gesunken. Dies hat zu tun mit den geringen allgemeinen Teuerungsraten und damit relativ niedrigen Zinsen in Deutschland. In den Jahren 1995 bis 2010 haben sich die Hauspreise z.B. gar nicht erhöht, auch in Folge des Bau- und Subventionsbooms nach der deutschen Wiedervereinigung. Zieht man in Betracht, dass die Löhne in diesem Zeitraum dennoch mindestens um die allgemeine Inflation gestiegen sind, so wird klar das sich die Erschwinglichkeit kontinuierlich verbessert hat.

Ab 2013 hat sich diese Entwicklung aber umgekehrt. Mit den Nullzinsen und den durch die Finanz- und Staatsschuldenkrise in den Vordergrund getretenen
Risiken an den Kapitalmärkten ist die Immobilienanlage für die nationalen und internationalen Anleger immer interessanter geworden. Und viele Private konnten sich eine hohe Kreditsumme für den Immobilienerwerb zu sehr attraktiven Zinsen um die 1% leisten. In der Folge sind die Immobilienpreise bis 2021 stark angezogen – bei noch geringen allgemeinen Inflationsraten und entsprechender verhaltener Lohnentwicklung. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat darunter natürlich stark gelitten.

Und jetzt die große Kehrtwende? Die Immobilienmärkte sind mit den gestiegenen Zinsen kollabiert was zu rückläufigen Hauspreisen bis zum Q2/2024 von ca. 10% geführt hat. Gleichzeitig holen die Löhne den Inflationsschub nach, was die Realeinkommen seit Q1/2022 um 6,3% steigen ließ (Nominallöhne +19,2%). Der positive Effekt auf die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in letzter Zeit ist klar zu erkennen und hat damit das Niveau von 2012 wieder erreicht. Mit Hypothekenzinsen die ebenfalls auf etwa dem gleichen Niveau lagen ist es also heute rechnerisch gleich gut möglich, Immobilien zu erwerben wie 2012 als die Häuserpreise noch um 40% günstiger waren!

Woran liegt es, dass dies in der allgemeinen Wahrnehmung (noch) nicht angekommen ist und Immobilien immer noch für viele als unerschwinglich erscheinen? Zum einen haben sich viele wohl an die lange Zeit sehr niedriger Hypothekenzinsen von 1-2%

gewöhnt, so dass die bis zu 4% Zinsbelastung heute als sehr hoch angesehen wird. Durch die vielen Krisen der letzten Jahre hat die Risikobereitschaft und die generelle Zuversicht auf eine gute Zukunft wohl auch gelitten, da wird vieles schwarz gesehen was es in Wirklichkeit gar nicht ist.

Aber auch harte Fakten tragen zu dieser Einschätzung bei: Da sind einmal die gestiegenen Kaufnebenkosten, vor allem die Grunderwerbssteuer. Bis 1983 war selbst genutztes Eigentum in Deutschland sogar ganz von der Grunderwerbssteuer befreit. Seitdem diese Steuer zur Ländersache geworden ist belastet sie erheblich mit 3,5 bis 6,5% vom Kaufpreis! Zum anderen begünstigte der Staat über viele Jahrzehnte hinweg den Eigentums-erwerb. So konnte zum Beispiel mit der Eigen-heimzulage in den Jahren 1995 bis 2005 eine mehrköpfige Familie bis zu 20% der Hauskosten als Zuschuss vom Staat erhalten. Gemessen daran sind die aktuellen Fördermaßnahmen nicht der Rede wert.

Daneben sind aber auch die Ansprüche höher geworden. So ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in den vergangenen dreißig Jahren laut Statistischem Bundesamt um 37% gewachsen. Mehr beanspruchter Wohnraum verteuert natürlich den Kauf der gewünschten Immobilie. Daneben wird der jüngeren Generation unterstellt, sie wolle oder könne sich für den Immobilienkauf zu Lasten anderer Konsumausgaben nicht mehr so einschränken.
Was ist also das Fazit? Positiv natürlich! Entgegen der generellen Wahrnehmung kann sich der Schnitt der Gesellschaft heute, da die Immobilienpreise um ca. 10% und die Hypothekenzinsen ca. 1% von ihrem jüngsten Hochpunkt zurückgekommen sind, den Kauf einer Immobilie eigentlich wieder leisten: In 68% der zurückliegenden 44 Jahre war die Erschwinglichkeit geringer als derzeit. Die heutigen Hypothekenzinsen von etwas über 3% sind günstig, früher mussten eher zwischen 6 und 10% bezahlt werden. Und dass die Hauspreise gerade in Deutschland besonders belastend hoch seien ist nicht richtig. Während die realen Immobilienpreise in Deutschland seit 1970 um 30% gestiegen sind, lag der Anstieg der realen Preise in anderen Ländern bei weit über 100%. Mit etwas Zuversicht, Einschränkung bei den Ansprüchen und wieder mehr staatlichen Anschüben lässt es sich in Deutschland (wieder) gut bauen.
In aller Kürze:
  • Bei vielen herrscht der Eindruck vor, Normalverdiener könnten sich im Gegensatz zu früher keine Immobilie mehr leisten. In der Tat hat sich die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien (Verhältnis von Häuserpreisen zum verfügbaren Einkommen) durch die um 80% verteuerten Immobilien von 2012 bis 2022 erheblich verschlechtert. Zudem gab es bei den Hypothekenzinsen zum Ende dieses Zeitraums einen in der Geschwindigkeit nie dagewesenen Sprung nach oben.

  • Blickt mal allerdings längere Zeit zurück so wird deutlich, dass die Erschwinglichkeit heute gar nicht so schlecht ist: In 30 der zurückliegenden Jahre seit 1980 war es im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen z.T. erheblich schwieriger sich eine Immobilie leisten zu können. Zudem betrugen die Hypothekenzinsen früher eher 6 bis 10%.

  • Im internationalen Vergleich und historisch wird deutlich, dass sich die realen Immobilienpreise in Deutschland gar nicht so stark verteuert haben. Allerdings sind auch die Ansprüche der Käufer (z.B. an die Wohnfläche) deutlich gestiegen. Und der Staat hat einen erheblichen Anteil daran, dass sich der Immobilienerwerb in Deutschland verteuert hat: Mit der Grunderwerbssteuer von im Schnitt 5,5% und kaum mehr nennenswerter Förderung von Wohneigentum werden eher negative Impulse gesetzt.

  • Wir haben uns wohl in der langen Niedrigzinsphase zu sehr an die extrem günstigen Konditionen gewöhnt. Das heutige Zinsniveau zwischen 3 und 4% für Hypothekenkredite ist eher normal bzw. sogar günstig im Vergleich zur Vergangenheit. Die um 10% gesunkenen Immobilienpreisen in letzter Zeit sind aktuell eine gute Kaufgelegenheit. An der rechnerischen Erschwinglichkeit einer Immobilie liegt es zumindest nicht, die war häufig schlechter als heute.
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